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惠譽上調鴻坤評級展望至“穩定” 盈利能力健康

2020-05-11 分享至:

2020年5月11日,惠譽國際評級確認北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.,簡稱“鴻坤”)長期外幣發行人違約評級(IDR)為“B”,展望由“負面”調整為“穩定”。同時確認鴻坤的高級無抵押債券評級為“B”,回收率評級為“RR4”。

鴻坤集團總部大樓

惠譽相信,鴻坤的盈利能力健康,2019年鴻坤的EBITDA利潤率為31%,在同樣B評級的同行中處于較高水平,得益于鴻坤較低的土儲成本,惠譽預計2020-2022年EBITDA利潤率將保持在30%以上。

一直以來,鴻坤在土地獲取方面有著自身獨特的模式,區別于傳統的土地招拍掛,鴻坤運用集體建設用地開發、股權合作及聯合收購、產業協同及一二級聯動開發等策略以相對較低的成本獲得優質地塊,充分利用資源,與集團鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅等板塊協同拿地,同時協助政府解決產業發展、公共配套及服務問題,達到雙贏、乃至促進城市活力與良性發展的效果,形成了獨特的競爭力。通過多樣化方式獲取土地資源,鴻坤能夠有效的控制土地成本。在項目布局方面,在京津冀穩扎穩打的鴻坤于2017年開啟全國化布局,持續進駐長江經濟帶、粵港澳大灣區、海南自貿區等都市圈,并憑借成熟的體系化城市運營模式,快速布局發展,有效分散了京津冀重倉風險。

惠譽將評級展望調整為“穩定”,基于鴻坤的現金/短期債務比率從2018年底的49%提升到2019年底的117%,同時鴻坤的杠桿率(以凈債務/調整后存貨衡量)從2018年底的62%降至2019年底的54%,表明了近一年來鴻坤在流動性改善、債務結構優化等方面有優異表現。

從2019年開始,鴻坤積極加大輕資產業務比重,通過長期積累形成的運營管理能力、產品溢價能力、渠道銷售能力、品牌影響力和多元化IP及資源,在住宅地產、商業地產、物業服務、產業運營、資產運營、文化創新等領域,用資產運營、資源整合的方式不斷為輕資產業務運作尋求創新突破。近一年來,先后與北方國建控股、奧潤順達集團、浩海集團、中恒集團等企業簽署戰略合作協議,在北京、上海、山西、河北、海南等地獲取近十個代建代銷項目。除此之外,鴻坤地產進一步加快資產周轉,提高流動資金,強化回款管理,優化成本費用管理,實現了現金流的顯著改善。

2019年,公司繼續與銀行、信托及資產管理公司等金融機構保持良好合作關系,并逐步使用長期低成本貸款如經營性物業貸款,置換短期高息債務,實現了債務結構優化。截至2019年末,公司有息負債共計163.6億元,比上年末減少40億元,一年內到期短債同比下降63%。同時,公司在境內發行了多只公司債券,并首次在境外發行美元債,進一步拓寬了公司的融資渠道。

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